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杭州上半年樓市起底:地產“雙限”影響幾何?

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【字體: 2019-07-12作者:王映雪 訪問量:30

諾亞研究工作坊 導語

6月29日,杭州限房價、限精裝土地新政落地,樓市調控再度升級。在當天多宗土地掛牌的須知中,詳細地列出地塊所建商品房的未來的平均毛坯售價限制、最高毛坯售價以及精裝修價格限制。這在杭州土拍的歷史上從未出現過,此舉會給當地的樓市帶來什么樣的影響?

、杭州為何啟動雙限?

杭州土拍新政的出臺,很大程度上是為了抑制土地市場的過熱。今年上半年永辉彩票手机app下载,杭州土地供應面積占去年全年的77%,土地成交面積也達到61%,供求均位居高位永辉彩票手机app下载。而與其他城市相比永辉彩票手机app下载,杭州上半年住宅土地出讓金額1194.54億元,居全國土地出讓金額榜單首位,大幅領先第二名武漢318.65億元永辉彩票手机app下载;成交樓面價也高達14709元/平方米,僅次于深圳、廈門、北京和廣州永辉彩票手机app下载。

事實上,這也不是杭州第一次修改土拍規定永辉彩票手机app下载。2016-2017年杭州土地市場火熱,在2017年3月永辉彩票手机app下载,杭州就規定,土拍溢價率超過50%需現房銷售,超過70%鎖定限價競報自持比例永辉彩票手机app下载永辉彩票手机app下载。雖然2018年下半年土地市場有所降溫,但是全年土地出讓金額高居全國榜首。而今年以來,杭州土地市場再度升溫,因而繼4月份將主城區住宅用地溢價率上限由50%調至30%之后永辉彩票手机app下载,6月底雙限新政出臺永辉彩票手机app下载。

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、杭州樓市供不應求,改善需求爆發

杭州土地市場因何走熱永辉彩票手机app下载?其原因還要歸結于住宅市場的傳導。雖然一直有上有天堂永辉彩票手机app下载、下有蘇杭的美譽,但杭州樓市的大放異彩還要追溯到2016年的G20峰會,杭州向全球展示了城市魅力永辉彩票手机app下载永辉彩票手机app下载,這座充滿創新與活力的新一線城市,其良好的基礎設施、優美的生態環境都獲得了更多的矚目。相比一線城市,地位逐漸提升的杭州的平均房價相對較低,因而非常具有市場潛力。

雖然當年9月,杭州重啟限購,但住宅市場的熱度早已上升。過去兩年,杭州的住宅市場表現活躍。期間經歷了2018年3月搖號購房政策的出臺,商品住宅成交面積有所回落,但是,杭州樓市依然火爆,商品住宅市場長期供不應求的態勢并未改變永辉彩票手机app下载。截至今年上半年,杭州商品住宅的出清周期僅為4個月左右,市場庫存比較健康。

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從住宅土地出讓的區域分布看,杭州住宅土地出讓主要集中在蕭山、余杭和臨安,這也意味著這些區域將繼續占未來住宅銷量的大頭永辉彩票手机app下载。主城區土地成交有限永辉彩票手机app下载,除江干區以外其他區土地供應明顯不足。

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從各區成交量看,杭州主城區供求量較少,新建商品住宅基本集中在蕭山區、余杭區、富陽區和臨安區永辉彩票手机app下载。2018年余杭區銷量居首,今年上半年臨安區銷量領先。臨安區的優勢在于目前杭州的限購政策,只有臨安區不限購永辉彩票手机app下载,并且有杭臨輕軌年底即將開通的利好,故而被投資者看好。此外永辉彩票手机app下载,主城區外圍的余杭區和蕭山區住房性價比較高,因而也是杭州商品住宅成交的主力永辉彩票手机app下载。

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而從各面積段商品住宅銷量看,面積90平米以下的商品住宅銷售套數占比持續下降永辉彩票手机app下载,面積段90-120平米及120-140平米的商品住宅銷量持續上升,這也意味著杭州商品住宅銷售客群的改變,有剛需客戶群體為主轉變為以改善型為主。

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、提前鎖定價格,未來潛力仍在

對于杭州市場來說,最新的限房價、限精裝地塊的拍賣預示了未來一至兩年內板塊房價永辉彩票手机app下载,能夠幫助購房者更好的預判未來趨勢,也在一定程度上抑制了投資需求,有望穩定杭州樓市。而推動杭州地產長期發展的動力,還是要看當地的經濟與人口永辉彩票手机app下载。

經濟方面,作為華東地區的明星城市,杭州2018年GDP總量1.35萬億,位居全國城市榜單第10位。2014年永辉彩票手机app下载,杭州正式提出發展信息經濟,推動智慧應用,戰略重點由原本的工業興市轉為信息經濟一號工程。之后幾年,杭州信息經濟以高于20%的增速高速發展,對杭州GDP增長的貢獻率超過50%。2017年,杭州以新產業、新業態和新模式為主要特征的三新經濟實現增加值4251億元,占杭州GDP的33.9%永辉彩票手机app下载。2018年10月,杭州首次提出打造全國數字經濟第一城的規劃目標,在深度融入長三角一體化發展戰略的同時,也繼續保持自身的互聯網特色,而科技的賦能也將使得杭州的未來更具潛力。

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在經濟轉型的同時,杭州人口保持高速增長的態勢。自2015年以來,杭州每年的增量人口呈現上升趨勢,主要是因為背后以阿里巴巴為代表的互聯網+經濟帶來的人口聚集趨勢永辉彩票手机app下载。此外,杭州陸續出臺的人才政策也起到了一定的刺激作用,2015年的人才新政27條、2016年的人才若干意見22條等等永辉彩票手机app下载,這些政策都幫助杭州在全國各大城市的人才大戰中保持人才吸引力。

2018年杭州常住人口980.6萬人,當年增量33.8萬人永辉彩票手机app下载,如果繼續保持這樣的增長速度,2019年杭州常住人口將超過千萬,達到國務院提出的超大城市的標準。考慮到今年4月份杭州加碼了新的人才政策永辉彩票手机app下载,允許在杭工作并繳納社保的全日制大學??萍耙陨先瞬胖苯勇鋺?h-char class="biaodian cjk bd-end bd-cop bd-hangable bd-jiya" unicode="ff0c">,去除了年齡和社保繳納年限的限制永辉彩票手机app下载,相信杭州距離完成超大城市的目標已經不遠永辉彩票手机app下载。

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除了提醒大家關注加碼的政策之外,杭州正走在以科技創新驅動發展的道路上永辉彩票手机app下载,人才引進也將為杭州的城市競爭力提升添磚加瓦,杭州房地產市場長期將繼續向好。

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